Méthode et sources

Règles et faits cités

Les règles d’urbanisme, seuils de surface, délais et formalités cités dans les pages viennent des sources officielles suivantes. Le règlement applicable à votre terrain reste celui du service urbanisme de votre mairie.

• Un permis de construire est nécessaire pour construire un bâtiment de plus de 20 m² ou pour des travaux importants sur une construction existante. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-02-13)
• Le code de l'urbanisme pose le principe : toute construction nouvelle doit être précédée d'un permis de construire, sauf les constructions dispensées de formalité (R. 421-2 à R. 421-8-2) ou soumises à déclaration préalable (R. 421-9 à R. 421-12). (Légifrance, vérifié le version en vigueur depuis le 2025-02-19 (décret 2025-142))
• Le délai d'instruction d'un permis de construire est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour les autres projets, à partir du dépôt d'un dossier complet. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-02-13)
• Sans réponse de la mairie à la fin du délai d'instruction, le permis est tacitement accordé ; en secteur protégé, le silence vaut en revanche refus dans certains cas (site classé, immeuble inscrit au titre des monuments historiques). (Service-Public.fr, vérifié le 2026-02-13)
• Pour un dépôt papier, le dossier de permis de construire est fourni en 4 exemplaires complets, 5 en secteur protégé et 6 pour un projet dans un parc naturel. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-02-13)
• Le permis de construire est valable 3 ans ; cette durée peut être prolongée 2 fois pour 1 an si les règles d'urbanisme et les servitudes n'ont pas changé. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-02-13)
• Le maire peut retirer un permis de construire qu'il estime illégal dans un délai de 3 mois suivant la date de la décision. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-02-13)
• Avant de commencer les travaux autorisés par un permis de construire, le bénéficiaire doit déclarer l'ouverture du chantier (DOC) à la mairie ; cette déclaration n'est pas exigée pour une déclaration préalable. (Service-Public.fr, vérifié le 2025-08-11)
• Le formulaire de demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes (PCMI) porte le numéro Cerfa 13406*17 ; il sert à construire ou agrandir une maison individuelle ou ses annexes. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-09-15)
• La déclaration préalable portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes utilise le Cerfa 13703*12 (valable depuis le 30 juin 2023) ; la déclaration préalable générale « constructions et travaux non soumis à permis de construire » porte le numéro 16702*03. (Service-Public.fr, vérifié le formulaire valable à partir du 2023-06-30 (fiche consultée le 2026-10-21) ; Cerfa 16702*03 : service-public R2028 vérifié le 2026-10-19)
• Depuis le 25 novembre 2018 (loi Elan), le code de l'urbanisme impose aux communes de plus de 3 500 habitants une téléprocédure pour recevoir et instruire en ligne les demandes d'autorisation d'urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2022. (Légifrance, vérifié le version en vigueur depuis le 2018-11-25)
• Dans une commune de plus de 3 500 habitants, une personne morale (société, SCI…) doit transmettre sa demande d'autorisation d'urbanisme uniquement par voie électronique ; un particulier conserve le choix du papier. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-10-19)
• Le délai d'instruction d'une déclaration préalable est de 1 mois à partir du dépôt en mairie d'un dossier complet ; il est en général de 2 mois en secteur protégé. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-10-19)
• Sans réponse de la mairie à l'issue du délai, la déclaration préalable bénéficie d'une décision tacite de non-opposition ; la mairie doit délivrer un certificat de non-opposition sur simple demande. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-10-19)
• Comme le permis, la déclaration préalable est valable 3 ans et peut être prolongée 2 fois pour 1 an si les règles d'urbanisme et les servitudes n'ont pas changé. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-10-19)
• L'autorisation d'urbanisme doit être affichée dès sa notification sur un panneau rectangulaire d'au moins 80 cm, lisible depuis la voie publique. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-02-25)
• Le panneau doit rester affiché sans interruption pendant toute la durée des travaux et, pour des travaux courts, pendant au moins 2 mois. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-02-25)
• À partir du premier jour d'affichage, un tiers dispose de 1 mois pour un recours devant le maire ou le préfet et de 2 mois pour saisir le juge administratif ; sans affichage, le délai est de 6 mois après l'achèvement des travaux. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-02-25)
• Un voisin qui conteste une autorisation doit justifier d'un intérêt à agir et notifier une copie intégrale de son recours au bénéficiaire dans un délai de 15 jours francs, à peine d'irrecevabilité. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-04-01)
• Pour un particulier, le recours à un architecte est obligatoire quand la surface de plancher de la construction neuve dépasse 150 m², ou quand un agrandissement porte la surface de plancher à plus de 150 m² après travaux. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-09-07)
• Le recours à un architecte n'est jamais obligatoire pour un projet soumis à déclaration préalable de travaux. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-09-07)
• L'article R*431-2 du code de l'urbanisme dispense d'architecte les personnes physiques qui construisent pour elles-mêmes une construction à usage autre qu'agricole dont la surface de plancher n'excède pas 150 m² (800 m² pour une construction agricole), sauf si des travaux sur l'existant font dépasser ce plafond. (Légifrance, vérifié le version en vigueur depuis le 2019-06-23)
• Les honoraires d'architecte sont librement négociés avec le maître d'ouvrage ; depuis l'ordonnance du 1er décembre 1986, les organisations professionnelles ne peuvent pas diffuser de barème, et la rémunération se fixe au pourcentage du montant des travaux, au forfait ou à la vacation. (Ordre des architectes, vérifié le 2024-05-01)
• Pour un agrandissement en zone urbaine d'un PLU, une déclaration préalable suffit jusqu'à 40 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher, au-delà il faut un permis ; hors zone urbaine d'un PLU ou en secteur protégé, le seuil est de 20 m². (Service-Public.fr, vérifié le 2024-12-11)
• Même en zone urbaine d'un PLU, une extension de plus de 20 m² relève du permis de construire si elle porte la surface de plancher totale du bâtiment au-delà de 150 m², et un architecte devient alors obligatoire. (Service-Public.fr, vérifié le 2024-12-11)
• Un abri de jardin jusqu'à 5 m² est dispensé de formalité, une déclaration préalable est requise de plus de 5 m² à 20 m², et un permis de construire au-delà de 20 m². (Service-Public.fr, vérifié le 2025-03-21)
• Un abri de jardin de plus de 5 m² entraîne le paiement de la taxe d'aménagement ; le conseil municipal peut exonérer en tout ou partie les abris de moins de 20 m². (Service-Public.fr, vérifié le 2025-03-21)
• Une piscine dont le bassin ne dépasse pas 10 m² ne nécessite pas d'autorisation d'urbanisme (hors secteur protégé) ; de plus de 10 m² à 100 m², une déclaration préalable est requise ; au-delà de 100 m², un permis de construire. (Service-Public.fr, vérifié le 2025-01-31)
• Un abri ou une couverture de piscine de plus de 1,80 m de hauteur impose un permis de construire, même pour un bassin de 10 à 100 m² ; jusqu'à 1,80 m, la déclaration préalable suffit. (Service-Public.fr, vérifié le 2025-01-31)
• Un garage communicant avec la maison relève de la déclaration préalable jusqu'à 40 m² en zone urbaine d'un PLU (20 m² ailleurs), puis du permis ; un garage indépendant de 5 m² ou moins est dispensé de formalité hors secteur protégé. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-09-25)
• La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, mesurée au nu intérieur des façades ; l'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs inclus. (Service-Public.fr, vérifié le 2024-11-27)
• En 2026, la valeur forfaitaire servant au calcul de la taxe d'aménagement est de 892 € par m² de surface taxable hors Île-de-France et de 1 011 € en Île-de-France. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-01-01)
• Pour la taxe d'aménagement, la part communale varie de 1 % à 5 % (jusqu'à 20 % dans certains secteurs) et la part départementale est plafonnée à 2,5 % ; un abattement s'applique sur les 100 premiers m² d'une résidence principale et de ses annexes. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-01-01)
• Une piscine est soumise à la taxe d'aménagement sur une valeur forfaitaire fixée à 251 € par m² de bassin en 2026. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-01-07)
• La déclaration servant au calcul de la taxe d'aménagement se fait dans les 90 jours suivant l'achèvement des travaux au sens fiscal, depuis l'espace sécurisé du site des impôts (rubrique « Gérer mes biens immobiliers ») ; la demande de paiement arrive à partir de 90 jours après la fin des travaux et est divisée en 2 parts égales au-delà de 1 500 €. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-01-01)
• Il existe 2 certificats d'urbanisme : le CU d'information (instruit en 1 mois) et le CU opérationnel (2 mois) ; la demande est gratuite et le certificat est valable 18 mois, prolongeable par périodes d'1 an. (Service-Public.fr, vérifié le 2025-07-02)
• Avant de construire, on vérifie la constructibilité du terrain dans le PLU (zones U, AU, A ou N), consultable en mairie ou sur internet ; un certificat d'urbanisme fige les règles et le taux des taxes d'urbanisme pendant 18 mois. (Service-Public.fr, vérifié le 2025-06-23)
• Le portail national de l'urbanisme (Géoportail de l'urbanisme) est, pour tout le territoire, le site d'accès dématérialisé aux documents d'urbanisme et aux servitudes d'utilité publique, depuis un point d'entrée unique. (Légifrance, vérifié le version en vigueur depuis le 2021-08-25)
• Après la DAACT (déclaration d'achèvement et de conformité), la mairie dispose de 3 mois pour contester la conformité des travaux, portés à 5 mois pour un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou situé dans un site patrimonial remarquable ; pour une construction neuve, une attestation de respect de la RE2020 est jointe. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-07-07)
• La réglementation environnementale RE2020 s'applique aux maisons et bâtiments d'habitation dont la demande de permis de construire ou la déclaration préalable est déposée à compter du 1er janvier 2022 (1er juillet 2022 pour les bureaux et l'enseignement), sauf contrat de construction signé avant le 1er octobre 2021. (Légifrance, vérifié le décret n° 2021-1004 du 29 juillet 2021, JO du 2021-07-31)
• Dans les zones exposées au retrait-gonflement des argiles, le vendeur d'un terrain non bâti constructible doit fournir une étude géotechnique préalable (étude de sol dite G1), annexée à la promesse de vente ou à l'acte authentique ; elle suit ensuite le terrain à chaque mutation. (Légifrance, vérifié le version en vigueur au 2026-10-21 (articles L132-4 à L132-9 du CCH, issus de la loi Elan))
• Les zones concernées par l'étude de sol obligatoire sont celles d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement ; l'étude préalable reste valable 30 ans si le sol n'a pas été remanié, et les extensions de moins de 20 m² désolidarisées du bâti existant en sont dispensées. (Légifrance, vérifié le version en vigueur depuis le 2021-07-01 (décret 2021-872))
• L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire et doit être souscrite avant le début des travaux ; elle prend en charge les dommages relevant de la garantie décennale pendant 10 ans après la réception, l'assureur ayant 60 jours pour expertiser et 90 jours pour présenter une offre d'indemnisation. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-09-17)
• Ne pas souscrire l'assurance dommages-ouvrage est un délit, mais les sanctions pénales ne s'appliquent pas au particulier qui construit un logement pour l'occuper lui-même ; en cas de revente dans les 10 ans, l'assurance est transmise au nouveau propriétaire. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-09-17)
• Sans périmètre délimité, la protection au titre des abords d'un monument historique s'applique aux immeubles visibles du monument ou visibles en même temps que lui et situés à moins de 500 mètres ; elle constitue une servitude d'utilité publique. (Légifrance, vérifié le version en vigueur depuis le 2016-07-09 (article L621-30 du code du patrimoine))
• Le délai d'instruction de droit commun est majoré d'un mois lorsque le projet est situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques (avis de l'architecte des Bâtiments de France). (Légifrance, vérifié le version en vigueur depuis le 2026-04-17 (décret 2026-275))
• Un permis modificatif permet d'apporter de petites modifications à un permis en cours de validité dont les travaux ne sont pas terminés, sans changer la nature du projet ; il est instruit en 2 mois pour une maison individuelle (1 mois pour une DP) et ne prolonge pas la durée de validité initiale. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-07-07)
• Un permis de construire en cours de validité peut être transféré à un nouveau titulaire avec l'accord des deux parties ; la mairie décide dans un délai de 2 mois et son silence vaut autorisation, les droits et obligations fiscales étant transférés au bénéficiaire. (Service-Public.fr, vérifié le 2025-02-28)
• Des travaux réalisés sans autorisation exposent, pendant 6 ans après leur achèvement, à une amende pénale de 1 200 € à 300 000 € ; la commune peut aussi infliger une amende administrative jusqu'à 30 000 € et une astreinte de 1 000 € maximum par jour de retard. (Service-Public.fr, vérifié le 2026-02-25)
• La loi Climat et résilience du 22 août 2021 fixe l'objectif d'absence de toute artificialisation nette des sols en 2050 et impose, sur les dix années suivant sa promulgation, une consommation d'espace inférieure à la moitié de celle des dix années précédentes. (Légifrance, vérifié le loi n° 2021-1104 du 2021-08-22, article 191)